+7 (343) 214 80 10 услуги Палаты

+7 (343) 214 87 64 приемная Президента

назад
Главная Интервью Труды и дни уральских оценщиков

Труды и дни уральских оценщиков

Елена Топал

Елена Топал

Директор Уральского бюро экспертизы и оценки

Комиссия в сфере экономики недвижимости и оценочной деятельности Уральской ТПП, консолидировав усилия предпринимательских сообществ региона, добилась невозможного: муниципалитеты теперь не могут повышать базовые арендные ставки на землю без экономического обоснования. Но, как считает председатель комиссии, директор Уральского бюро экспертизы и оценки Елена Топал, этого недостаточно: надо вносить изменения в законодательство о земле, чтобы нагрузка на региональный бизнес была более предсказуемой.

- Какие болевые точки в сфере недвижимости и оценочной деятельности обсуждались на заседаниях комиссии в 2017 году?

- Наиболее бурно мы обсуждали законодательство, регулирующее кадастровую оценку, систему налогообложения недвижимости и плату за земельные участки. Второе большое направление – это изменения в оценочной деятельности и введение экзамена для подтверждения квалификации оценщика. Тот, кто не сдаст его, с 1 апреля 2018 года работать на рынке не сможет.

- А чем так взволновала бизнес кадастровая оценка?

- Тут имеется несколько проблем. Например, в Свердловской области очень долго не производилась кадастровая оценка земель промышленности. За это время было вовлечено в хозяйственный оборот много участков и произошло изменение категории их использования, то есть сельскохозяйственные земли стали промышленными. Это предполагает увеличение кадастровой стоимости. Спустя десятилетие наконец-то прошла переоценка, и очень многие участки – особенно это касается земель, отданных под технопарки, площадь которых нередко превышает миллион квадратных метров, – стали стоить значительно дороже – иногда в 70 раз. Это резко повысило нагрузку на бизнес. Встал вопрос о пересмотре кадастровой стоимости и уменьшении арендной платы.

При аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ, ее размер определяется несколькими способами – в том числе и на основании кадастровой стоимости участка, умноженной на определенный набор коэффициентов. Поскольку возникало много вопросов к начислению арендной платы, в большей степени к определению коэффициентов изменения, при Министерстве экономики Свердловской области была создана рабочая группа по совершенствованию порядка определения размера арендной платы за земельные участки. В нее вошло три члена комиссии Уральской ТПП.

На рабочей группе прорабатывался алгоритм расчета ставок при соблюдении баланса между бизнесом и государством, чтобы, с одной стороны, не было дополнительной нагрузки на предпринимателей, а с другой – не пострадал бюджет, поскольку арендные платежи – это и дороги, и детские садики. Уральская ТПП стала площадкой для выработки единого мнения бизнеса: на заседаниях нашей комиссии присутствовали представители и СОСПП, и «Опоры России», и «Деловой России».

- Удалось найти баланс с государством?

- Сложно идет процесс. Хорошо то, что изменилась процедура утверждения арендной ставки. Раньше ее отдавали на откуп муниципалитетам, которые устанавливали ее по какой-то непонятной системе: она постоянно «скакала». Иногда коэффициент увеличивался в течение года, а это рост платежей на миллионы рублей – кто может позволить себе такое планирование? Если же это касалось земель под строящимися объектами, где увеличение арендной платы вело к росту всех других платежей, то ситуация и вовсе становилась критической. Сейчас в обязательном порядке необходимо экономическое обоснование изменения базовой ставки – резких увеличений ее никто уже не позволяет.

Над порядком определения арендной ставки надо работать и дальше: необходим четкий классификатор видов разрешенного использования – мы предложили привести его к федеральному классификатору, – исчерпывающий перечень оснований для изменения размера ставки арендной платы в постановлении правительства Свердловской области, открытый список земельных участков для применения льготной ставки арендной платы и многое другое. Надеемся выполнить намеченное, хотя и осознаем, что то же экономическое обоснование предполагает очень серьезные расчеты.

- Какие у вас есть предложения по экономическому обоснованию ставки?

- Понятно, что ставки меняться будут – например, из-за инфляции, – но мы предлагаем походить к этому дифференцированно: инфляция должна учитываться именно в нашем регионе, а не в России в целом. Далее: если промышленность не показывает высоких показателей – скажем, падают цены на продукцию, – то либо не повышать инфляционный коэффициент, либо даже снижать. Стоит отметить, что и набор коэффициентов, влияющих на ставку, должен быть понятен, а их расчет экономически обоснован и предсказуем. Инициатива эта пока не реализована. Сложность в том, что здесь недостаточно выпустить постановление правительства – его надо согласовывать с региональным и федеральным законодательством. Мы предлагаем идти последовательно, внося изменения в областные законы о земле и выходя с законодательной инициативой в Госдуму.

- А что происходит с оценкой? Каковы там проблемы?

- Поменялось законодательство, и теперь практикующим и начинающим оценщикам надо сдавать квалификационные экзамены по направлениям деятельности. Мы активно участвовали в обсуждении законопроекта, но, к сожалению, нас практически не услышали. Принятая редакция создает бизнесу множество проблем: начиная с несовершенного глоссария и заканчивая централизацией приема экзаменов, не говоря уже о практической значимости самого экзамена.

Существует большая вероятность, что значительная часть оценщиков экзамен не сдаст. Сколько именно – мы узнаем 1 апреля, когда завершатся экзамены. Предварительные данные говорят о том, что ситуация тревожная: на 29 декабря было проведено 6 172 экзамена, и лишь 63% соискателей прошли испытания успешно. Причем эта цифра не говорит о том, что именно такое количество оценщиков подтвердили свою квалификацию: экзамены проводились по трем направлениям, и некоторые сдавали по 2-3 раза. Например, в Российском обществе оценщиков из 6 500 членов сдали экзамен порядка 750 человек.

В перспективе на рынке труда окажется большая группа квалифицированных людей с опытом работы, но с туманными перспективами устройства на работу, поскольку не сдавший экзамен официально подписывать отчеты не может и именоваться оценщиком – тоже.

-И каковы будут последствия от ухода части оценщиков?

- Я надеюсь, что уже не будет того жесточайшего демпинга, который наблюдался в последнее время, когда за одну и ту же оценку один оценщик запрашивал двадцать, а другой сто двадцать тысяч рублей. На торгах цены падали порой до 90%, а это – серьезные риски: снизив до минимума стоимость работы, победители конкурса либо недопонимали задачу, либо относились к оценке непрофессионально. Хочется верить, что те, кто сдаст экзамены, потратив уйму сил, времени и денег, не будут допускать проходной оценки, и отношение к оценщикам изменится.

Мы со своей стороны планируем активно работать с саморегулируемыми организациями, обмениваться мнениями, консолидировано предлагать изменения законодательства по оценочной деятельности. На базе Уральской ТПП недавно был создан Региональный союз оценщиков, куда вошли представители всех СРО. В его рамках мы хотим заняться разработкой методологии, сбором данных по нашему региону. Нам есть что сказать друг другу, и у нас есть предложения, как улучшить всю эту систему.

- Я правильно понял, что вы намерены заняться регионализацией федерального законодательства, чтобы оценка была наиболее точна?

- Это во-первых. Но есть и другая проблема. Сейчас четко прослеживается тенденция укрупнения оценочного бизнеса, когда он концентрируется, в основном, в Москве и Санкт-Петербурге. Многие оценщики в регионах остаются без работы: если нет крупных заказов, то мелкая работа уже не спасет. Получить же их почти невозможно: региональные компании выиграть конкурс не могут, потому что мелкие и не делали до сих пор крупных оценок, а сделать их не могут, потому что проигрывают тендеры.

Хочется верить, что укрупнение бизнеса не оставит без работы региональных оценщиков, которые хорошо знают свой рынок и достаточно профессионально делают оценку. Надеюсь, холдинговые компании будут заказывать оценку своим представителям на местах, потому что и квалификация, и качество выполнения работ у оценщиков Свердловской области ничуть не хуже, чем в Москве и Петербурге.

- Какими болевыми точками комиссия намерена заняться в 2018 году?

- Будем работать над земельным законодательством и продвигать свои инициативы. Надеюсь, с формированием государственно-бюджетного учреждения по проведению кадастровой оценки появится экономическая преемственность между предыдущей и последующей оценкой, что внесло бы стабильность в цены на землю.

Нам также интересно, будет ли создана в регионе новая комиссия при Росреестре для рассмотрения споров по кадастровой оценке. Расширенный состав такой комиссии включает и профессиональных оценщиков, и чиновников, и представителей бизнеса, что также способствует адекватности оценки.

Другие интервью

Андрей Беседин

Андрей Беседин

президент, председатель правления Уральской торгово-промышленной палаты

Международная выставка "ИННОПРОМ". Игра в высшей лиге

Читать
Анна Птицына

Анна Птицына

Директор ООО "Металлургремонт" (компания-лауреат конкурса Национальной премии в области предпринимательской деятельности “Золотой Меркурий” по итогам 2017 года)

“Золотой Меркурий” - это возможность посмотреть на бизнес новым взглядом

Читать

Отзыв

Заменяется на название услуги, при нажатии читать полный отзыв

Заменяется на название компании, при нажатии читать полный отзыв

Заменяется на полный текст отзыва, при нажатии читать полный отзыв

Отзыв

Задать вопрос

Отправить заявку